מדריך המיסוי שלך - Deloitte

פרק 13 - מיסוי מקרקעין 344 3.6 בנוגע לחישוב מס השבח במכירת דירה שהושכרה במסלול הפטור (אם יחול חי וב במס שבח) - ע ל פי תוספת מס' 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2007 , אין להתיר הוצאות שוטפות ויש לנכות את הפחת שנצבר מיום 27 בפברואר 2007 ( מ ועד פרסום הוראת הביצוע המקורית ) משווי הרכישה (ניכוי המקביל להוספת הפחת לשוו י המכירה במסלול מס בשיעור 10% .) בפס"ד לילי שמשון (ו"ע 1005/09 ) מאפריל 2010 ובפס"ד ברמן (ו"ע 18232-05-11 ) מאוגוסט 2012 נקבע שבחישוב השבח, אין להפחית מהעלות מרכיב פחת שלא נדרש בפועל בניכוי לצרכי מס, ועל כן נראה שהם מחלישים את עמדתה של רשות המסים, אך בפס"ד אביגדור וימן (ו"ע 10216-07-14 ) מפברואר 2016 צידדה דעת הרוב בוועדת הערר בעמדת רשות המסים (ואף ציינה שבפר שות שמשון וברמן האפשרות לניכוי הפחת ורק אך הייתה במובן התיאורטי לא אך הקונקרטי). ואולם, נציין כי בפס"ד PIV BV (ו"ע 57111-05-16 ) ממאי 2018 שוב נפסק בניגוד לעמדת הרשות, ונקבע כי ין א לנכות משווי הרכישה פחת שלא נוכה בפועל , אם כי באותו מקרה היה מדובר בחברה ולא ביחיד . עוד נ קבע כי פסיקה זו נכונה גם מקום שבו המוכר ת לא דיווח ה כלל על הכנסותי ה אפילו דל תחייב שהיתה ווח עליהן, שכן תכלית חישוב מס השבח אינה תכלית עונשית ואפילו אינה תכלית הרתעתית. 4. מסלול מס בשיעור 10% 4.1 סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (להלן - " הפקודה ") מאפשר מסלול המטיל מס בשיעור 10% בלבד על ההכנסה ברוטו מהשכרת דירת מגורים, וזאת ללא קביעת תקרה לגובה ההכנסות. 4.2 הדרישות היחידות בסעיף הינן, שהמשכיר הינו יחיד (לרבות נישום מייצג בחברה משפחתית), ושהדירה המושכרת משמשת למגורים בישראל. אין כל חשיבות לזהות ה שוכר, יחיד, חברה או אחר. די בכך כי הדירה משמשת למגורים בישראל. מי שבחר לשלם מס במסלול זה, לא יהא זכאי לנכות פחת או הוצאות אחרות ולא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה. על פי סעיף 122 (ג) לפקודה, לעניין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, ייווס ף לשווי המכירה הסכום המירבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו, אילולא האיסור לנכותו במסלול זה, לתקופה שבה שילם היחיד את המס בשיעור זה. 4.3 גם מסלול זה לא יחול על הכנסה של יחיד המהווה הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1 ) לפקודה. לעניין ההבחנה ב ין הכנסה פסיבית הזכאית לשיעור מס של 10% לבין הכנסה מעסק החייבת במס מלא, ניתנו לאחרונה מספר פסקי ידי -על דין בתי משפט מחוזיים, שחלקם סותרים זה את זה: ביום 2 בינואר 2018 נ י תן בבית המשפט העליון פסק דין בע"א 7204/15 לשם ובע"א 8236/16 בירן , לגבי ערעורים שהגישה רשות המיסים אשר הדיון בהם אוחד . פסק הדין, קיבל את עמדת רשות המסים לפיה באותם מקרים שבהם הושכרו למעלה מ -20 דירות מגורים, ההכנסה בגינן תחשב להכנסה עסקית שאינה זכאית לשיעור מס של 10%. בית המשפט קבע כי בחינת אופייה ומהותה של הכנסה וסיווגה כהכנסה עסקית - אקטיבית או פסיבית, תיעשה בעיקרה במשקפיים אובייקטיביות של הנסיבות ולא באופן סובייקטיבי כפי שראה אותה מבצעה. פעילות ההשכרה בשני המקרים מצדיקה ואף מחייבת התייחסות אליה כאל עסק להשכרת דירות. דירות מגורים שב הם מתגוררים דיירים רבים על - , פי חוזים ות מחייב תחזוקה הצורכת השקעה של זמן ותשומת לב, לרבות טיפול בגבייה של דמי השכירות. כל אלה בהצטברותם יחד יוצרים "מסה קריטית" של פעילות שאין דרך אחרת לתאר אותה מלבד עסק. משכך ההכנסות בשני המקרים תסווגנה כהכנסות מעסק לפי סעי ף 2(1 ) לפקודה. בעקבות פסק הדין, רשות המיסים פרסמה ביום 7 בפברואר 2018 טיוטת חוזר המפרטת את השיקולים לאורם יש לבחון את סיווג ההכנסה מהשכרת דירות למגורים כהכנסה מעסק ל עומת הכנסה פאסיבית. עד כה טרם פורסם החוזר באופן סופי.