מדריך המיסוי שלך - Deloitte

פרק 12 - מיסוי מקרקעין 314 3.6 בנוגע לחישוב מס השבח במכירת דירה שהושכרה במסלול הפטור (אם יחול חיוב במס שבח) - ע ל פי תוספת מס' 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/ 2007 , אין להתיר הוצאות שוטפות ויש לנכות את הפחת שנצבר מיום 27 בפברואר 2007 ( מ ועד פרסום הוראת הביצוע המקורית ) משווי הרכישה (ניכוי המקביל להוספת הפחת לשוו י המכירה במסלול מס בשיעור 10% .) פסקי דין של ועדות ערר - בפס"ד לילי שמשון (ו"ע 1005/09 ) מאפריל 2010 ובפס"ד ברמן (ו"ע 18232-05-11 ) מאוגוסט 2012 נקבע שבחישוב השבח, אין להפחית מהעלות מרכיב פחת שלא נדרש בפועל בניכוי לצרכי מס, ועל כן נראה שהם מחלישים את עמדתה של רשות המסים, אך בפס"ד אביגדור וימן (ו"ע 10216-07-14 ) מפברואר 2016 צידדה דעת הרוב בוועדת הערר בעמדת רשות המסים ( ואף ציינה שבפרשות שמשון וברמן האפשרות לניכוי הפחת ורק אך הייתה במובן לא אך התיאורטי הקונקרטי). בפס"ד PIV BV של ביהמ"ש העליון מדצמבר 2019 ( ע"א 5883/18 ) נקבע כי נישום שדיווח על הכנסותיו מנכס כדין ולא ניכה מההכנסות פחת, לא יידרש להפחיתו מעלות הנכס לצורך חישוב מס שבח בעת מכירת ו. בית המשפט העליון קבע כי ברירת המחדל לבחינת החבות במס שבח היא כי הנישום ניכה את מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת בגין המקרקעין במס הכנסה ולכן יש להפחית את הפחת משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח. חריג לכלל זה הוא נישום שדיווח כדין על הכנסותיו ושילם את המס המתחייב, ואשר יעמוד בנטל להוכיח כי נמנע במסגרתם מניכוי מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת במס הכנסה, במקרה זה לא יופחת הפחת משווי הרכישה. סייג לחריג - לעומת זאת, נישום אשר לא דיווח כדין על הכנסתו החייבת במס הכנסה, וכתוצאה מכך גם לא ניכה פחת באופן מלא או חלקי, בין אם ל א חויב במס הכנסה בגין ההכנסות שלא דווחו ובין אם נערכה לו שומה בגינן, אינו רשאי להעלות טענה כי לא נוכו מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת, ועל כן יש להפחית לגביו בכל מקרה את מלוא סכומי הפחת משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח. במקרה הנדון נקבע, כי היות שהמשיבה (חברה זרה) לא דיווחה על הכנסתה החייבת מהשכרת הדירה, וממילא אין באפשרותה לטעון כי שילמה מס הכנסה מלא, ללא ניכוי פחת, וכיוון שאם יוציאו לחברה שומת מס הכנסה רטרואקטיבית בגין השנים בהן הרוויחה מהשכרת הנכס, יילקח בחשבון הפחת אשר יפחית את הכנסתה החי יבת, הרי במצב דברים זה, דבקות בעקרון מיסוי אמת ומניעת הטבה כפולה בגין הפחת מחייבת לראות את המשיבה כמי שניצלה את הפחת במהלך השנים ולהפחית את הפחת משווי הרכישה. 4. מסלול מס בשיעור 10% 4.1 סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (להלן - " הפקודה ") מאפשר מסלול המטיל מס בשי עור 10% בלבד על ההכנסה ברוטו מהשכרת דירת מגורים, וזאת ללא קביעת תקרה לגובה ההכנסות. 4.2 הדרישות היחידות בסעיף הינן, שהמשכיר הינו יחיד (לרבות נישום מייצג בחברה משפחתית), ושהדירה המושכרת משמשת למגורים בישראל. אין כל חשיבות לזהות השוכר, יחיד, חברה או אחר. די בכך כי הדירה משמשת למגורים בישראל. מי שבחר לשלם מס במסלול זה, לא יהא זכאי לנכות פחת או הוצאות אחרות ולא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה. על פי סעיף 122 (ג) לפקודה, לעניין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, ייווס ף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו, אילולא האיסור לנכותו במסלול זה, לתקופה שבה שילם היחיד את המס בשיעור זה. 4.3 גם מסלול זה לא יחול על הכנסה של יחיד המהווה הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1 ) לפקודה. לעניין ההבחנה בין הכנסה פסיבית הזכאית לשיעור מס של 10% לבין הכנסה מעסק החייבת במס מלא, ניתנו בשנים האחרונות מספר פסקי דין ידי -על בתי משפט מחוזיים, שחלקם סותרים זה את זה .