מדריך המיסוי שלך - Deloitte

פרק 13 - מיסוי מקרקעין 357 מס שבח על דירות מגורים בתיקון 76 לחוק בתוקף מיום 1 בינואר 2014 , בוטל הפטור ממס שבח לדירת מגורים נוספת (דירת מגורים שאינה דירה יחידה בבעלותו של המוכר) לפיו היה ניתן לעשות שימוש בפטור אחת לארבע שנים, כפי שנקבע עד לאותו מועד בסעיף 49 ( ב 1 ) לחוק. במכירת דירת מגורים מזכה שאינה דירה יחידה, שנרכשה החל מיום 1 בינואר 2014 מוטל מס שבח על השבח הריאלי בשיעור 25%. 1. חישוב ליניארי מוטב - סעיף 48 א(ב 2) במכירת דירת מגורים מזכה (שאינה דירה יחידה) ידי -על יחיד שיום הרכישה שלה היה לפני 1 בינואר 2014 יחול חישוב ליניארי מוטב כך שתקופת השבח הליניארית שמיום הרכישה ועד ליום 1 בינואר 2014 תהא פטורה ממס, ותקופת השבח שמיום 1 בינואר 2014 ועד ליום המכירה תחוייב במס בשיעור של 25%. 2. פטור לדירת מגורים יחידה - סעיף 49 ( ב 2 ) לחוק בהתאם להוראות סעיף 49 ( ב 2 ) לחוק יינתן פטור ממס שבח למוכר יחיד במכירת דירת מגורים מזכה שהינה דירתו היחידה של המוכר במו עד המכירה עד לתקרת הפטור הקבועה בחוק. בהתאם לסעיף 49 א(א 1 ) תקרת הפטור לפי פרק חמישי 1 (בתקופה 1.1.2019 - 31.12.2019 )- הינה 4,508,000 ש"ח. יודגש, כי ככל שהמוכר זכאי לפטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה - הפטור יינתן עד לסכום התקרה הנ"ל והסכום העודף יתחייב במס בשיעור 25% 165 . רק מוכר שהוא תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב יהא זכאי לקבלת פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה (כמובן, בכפוף לעמידה ביתר התנאים לפטור). תחולת ההוראה החל מיום 1 בינואר 2014 (תושב החוץ יצטרך להמציא אישור משלטונות המס במדינת תושבתו כי אין לו דירת מגורים). 166 הפטור לפי סעיף 49 ( ב 2 ) יינתן בכפוף לכך שהמוכר הינו הבעלים בדירה במשך לפחות 18 החודשים שקדמו למכירה ולכך כי המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור לפי סעיף זה ב -18 החודשים שקדמו למכירה האמורה. בהתאם לחזקת התא המשפחתי יש להביא בחשבון את כל הדירות שבחזקת התא המשפחתי. חזקת דירה יחידה לפי סעיף 49 - ג לחוק לעניין פטור דירה יחידה לפי סעיף 49 ( ב 2 ) יראו את דיר ת המגורים הנמכרת כדירה יחידה גם אם יש למוכר דירה נוספת שנתקיים לגביה אחד מאלה : (1) דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בכפוף למכירת הדירה הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה וברכישה מקבלן בתוך 18 חודשים ממסירת החזקה 167 בדירה החדשה. (2) דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997 . (3) דירה שחלקו של המוכר בה אינו עולה על 1/3 ולגבי דירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על 1/2 , ללא קשר לזהות המוריש ומניין דירותיו. (4) דירת ירושה שזכאית ל"פטור מוריש" לפי סעיף 49 ( ב 5 ), ללא קשר לחלקו של היורש בה. 165 אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014 אז יחול החישוב הלינארי המוטב כמתואר לעיל. כמו כן, ככל שהתמורה מושפעת מזכויות בנייה ו שווי הדירה נמוך מתקרת הפטור לא יינתן פטור מלא עד לתקרת הפטור, אלא יינתן פטור בגין חלק התמורה המיוחס לדירה ולגבי התמורה שמיוחסת לזכויות הבנייה יינתן פטור מלא או חלקי בהתאם לתקרות שקבועות בסעיף 49 . ז 166 ל עניין זה, ראה תוספת מס' 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2013 - חלופות להוכחת העדר דירת מגורים במדינת התושבות של מוכר שאינו תושב ישראל. 167 בהתאם להוראות ביצוע של רשות המסים.