מדריך המיסוי שלך - Deloitte

פרק 13 - מיסוי מקרקעין 362 13.4 תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין - שיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים המהווה תחליף לדירת מגורים יחידה בקבוצת רכישה שבנייתה טרם הסתיימה סעיף 9 (ג 1() ג 2 ) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכי שה), התשכ"ג - 1963 (להלן: " החוק "), קובע שיעורי מס רכישה מופחתים החלים על דירה יחידה, לרוכש שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה ולרוכש שהינו "משפר דיור", קרי - רוכש שבכוונתו למכור את דירת מגוריו היחידה והדירה הנרכשת היא "ד ירה חלופית" לדירה הישנה, בכפוף לתנאים ולמו עדים הקבועים בחוק. לצורך קבלת ההטבה במס רכישה לדירה חלופית, על הרוכש למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית, וברכישת דירה חלופית מקבלן על הרוכש למכור את הדירה הישנה בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה או בתוך 18 חודשים מיום הרכישה מהקב לן, לפי המאוחר (החל מיום 1 במאי 2021 במקום "בתוך 18 חודשים" יבוא "בתוך 24 חודשים"). כאשר אדם רוכש במסגרת קבוצת רכישה, יראו אותו כמי שרכש דירת מגורים מוגמרת, והדירה הנרכשת תחשב במניין הדירות כדירת מגורים וזאת אף אם בנייתה טרם הסתיימה ואף טרם החלה. מהיות הד ברים כן, במקרה בו קבוצת רכישה נתקלה בקשיים בלתי צפויים וחל עיכוב חריג בהשלמת הבנייה, נוצר מצב בו רוכש שמעוניין לרכוש דירה אחרת שתשמש למגוריו, יידרש לשלם מס רכישה לפי המדרגות הקבועות לדירה נוספת, וזאת מאחר שלא יעלה בידו למכור את הדירה שרכש בקבוצת הרכישה בתו ך פרק הזמן הנדרש לזכאות לשיעורי המס המופחתים. במסגרת תיקון 93 לחוק 168 , התווסף סעיף 9 (ג 1() ג 2 )(ב 1 ), אשר קובע הוראות מקלות ביחס לרוכשים בקבוצת רכישה שנקלעו למצב דברים זה. הסעיף קובע, כי רוכש שרכש דירה בקבוצת רכישה ובמועד הרכישה זו הייתה דירתו היחידה, יהיה זכאי לשיעורי מס הרכישה המופחתים בגין רכישת הדירה האחרת , בכפוף לכך שבניית הדירה בקבוצת הרכישה לא החלה בתוך 4 שנים ממועד רכישתה, או שהמנהל שוכנע שחל עיכוב משמעותי בהשלמת הבנייה, או אם החזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה לרוכש בתוך 6.5 שנים ממועד רכישתה, והכל בהינ תן כי העיכוב חל בנסיבות שאינן בשליטת הרוכש ולא היו ידועות לו במועד הרכישה, וכי אלמלא הדירה שרכש בקבוצת הרכישה הדירה החלופית הייתה דירתו היחידה, וכן כי הרוכש מכר את הדירה שנרכשה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים מהשלמת בנייתה. חוזר מיסוי מקרקעין מס' 2/2019 של רשות המסים, עוסק בהבהרת הוראות תיקון 93 לחוק. בין היתר נאמר בחוזר כדלקמן: תחולת התיקון נקבעה למועד פרסומו ביום 28 ביוני 2018 . יחד עם זאת, קובע החוזר, כי הוראות התיקון יחולו גם לגבי מי שרכש את הדירה החלופית לפני המועד האמור ובלבד שלא חלף פרק הזמן הקבוע של 4 שנים לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק . החוזר מגדיר "עיכוב מהותי" ככל עיכוב בבנייה או אירוע שאינם חלק מהמהלך הרגיל של הבניה, כג ון: פשיטת רגל, סכסוך משפטי, תקלה בקרקע וכדומה ומדגיש כי העיכוב צריך להיות כתוצאה מקושי אובייקטיבי וקולקטיבי שאינו תלוי בחברי הקבוצה. עוד מבהיר החוזר, כי ככל שדירת המגורים החדשה נרכשה לפני שחלפו 4 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, סעיף ההחלפה החדש לא יחול כלל וזאת גם אם שוכנע המנהל שהיה עיכוב מהותי או שבניית הדירה טרם החלה. 1 68 ספר החוקים 2727 מיום 28 ביוני 2018 .