מדריך המיסוי שלך - Deloitte

פרק 14 - 10 פסקי הדין הבולטים בתחום המיסים בשנה החולפת 365 14.9 דחיית ערעור של מנהל מיסוי מקרקעין לגבי מכירת אופציה ייחודית במקרקעין לפי סעיף 49 י לחוק מיסוי מקרקעין / ע"א 2670/19 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה ואח' נ' אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ואח' פסק דין של בית המשפט העליון ע"א ( 2670/19 ) , אשר עניינו בשישה ערעורים שהוגשו על ידי מנהלי מיסוי מקרקעין חדרה ותל אביב נגד פסקי דין שניתנו על ידי ש י שה מות בים של ועדות ערר במסגרתם נדחתה עמדת מנהלי מיסוי מקרקעין בשאלה עקרונית הנוגעת לפרשנותו של סעיף 49 י לחוק מיסוי מקרקעין. ב אותם מקרים הנישומים (" היזמים "), חתמו על הסכמי אופציה ייחודית לרכישת מקרקעין, בתמורה לסכום נקוב בתוך פרק זמן קצוב (" אופציית הרכישה "), במסג רתם נקבע כי היזם רשאי לסחר את האופציה, לרבות חלקים ממנה לרוכשים שונים, ובלבד שהאופציה תמומש במלואה כך שהמקרקעין ירכשו בשלמות. היזמים סיחרו את האופציה ליחידי קבוצות רוכשים, כאשר במסגרת הסכמי סיחור האופציה, נכללו התחייבויות של הרוכשים כלפי היזם שנועדו להבטיח את מימוש האופציה במלואה. י מנהל מיסוי מקרקעין טע כי נו לאור התחייבויות המימוש הכלולות בעסקאות הסיחור, אין להתייחס אל העסקה בכללותה כמכירה של אופציה ייחודית במקרקעין לפי הוראות סעיף 49 י לחוק מיסוי מקרקעין, הואיל ו מבחינת הרוכשים לא קיים יסוד של בחירה המאפיין מצב של רכישת אופציה , וכי יש לראות את היזמים כמי ו שרכש את המקרקעין מבעלי הקרקע ומכרו אותם לקבוצ ו ת הרוכשים (דבר אשר מביא למעשה לכפל חיוב במס רכישה - הן בגין אופציית הרכישה בידי היזמים והן בגין רכישת המקרקעין בידי קבוצות הרכישה) . בית המשפט העליון , מפי השופ ט גרוסקופף, דחה את ששת הערעורים של מנהלי מיסוי מקרקעין . בית המשפט קבע כי החיוב במס רכישה וחי ל רק פעם אחת, בעת רכישת המקרקעין על ידי הרוכשים מבעלי המקרקעין , וזאת מן הטעמים שלהלן: " ראשית, כעניין דוקטרינרי, מימושה של אופציה היא פעולה משפטית המבוצעת במישור היחסים מול נותן האופציה, והמביאה להתגבשותה של העסקה לגביה ניתנה האופציה. עסקאות הסיחור אינן מהוות מימוש של אופציות הרכישה כלפי בעל הקרקע - לא מימוש על ידי היזמים ולא מימוש על ידי הרוכשים - שכן הן אינן מביאות להתגבשות עסקה למכירת המקרקעין. לפיכך, גם אם במער כת היחסים שבין היזמים לבין הרוכשים הוגבל חופש הפעולה של הרוכשים, אין לומר כי עובדה זו עולה לכדי מימוש של אופציית הרכישה כלפי בעל המקרקעין. שנית, כעניין מהותי, כל עוד תפקידם של היזמים מתמצה בהענקת שירות ביחס למקרקעין, אין הוא מגיע לכדי ביצוע עסקה במקרקעין. השירות אותו מעניקים היזמים בהם עסקינן הוא הגדלת הסחירות של המקרקעין, על ידי כך שהם מאפשרים לבעל קרקע, המעוניין למכור אותם כיחידה אחת, להתקשר עם מספר רוכשים שונים, שהקשר ביניהם נוצר באמצעות היזמים, ולא רק עם רוכש היכול לקנות את המקרקעין כיחידה אחת, או קבוצ ה של רוכשים שהתארגנה באופן עצמאי (בלשון ציורית, היזמים מאפשרים לפרוס את המקרקעין לפרוסות הנמכרות לרוכשים שונים, ולא למכור אותה כיחידה אחת לרוכש אחד). שירות זה, גם אם עשויה להיות לו תרומה משמעותית לתמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין, אינו מחייב, מניה וביה, כי היז מים יהפכו לבעלי זכויות במקרקעין, וזאת בדומה למתן שירותים של השבחת המקרקעין. ממילא גם אין הצדקה מהותית להטלת חיוב כפול בתשלום מס רכישה (ויובהר, על פי הוראת סעיף 49 () י(ג 2 ) לחוק מיסוי מקרקעין מס הרכישה משולם בהתאם לסכום הכולל שמשלמים הרוכשים בעבור המקרקעין - דהיינו, הן הסכום המשולם לבעלי הקרקע והן הסכום המשולם ליזמים). שלישית, כעניין תכליתי, הסדר הפטור נועד "להקל ולשחרר את הפוטנציאל היזמי" הגלום במקרקעין (כלשון הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2002 , בעמ' 2 ), על ידי העמדת מכשיר חדשני, נוח ויעיל - אופציה ייחודי ת במקרקעין - באמצעותו ניתן לקדם מיזמים נדל"ניים. עסקאות הסיחור בהן עסקינן, הן דוגמה מובהקת לסוג העסקאות אותו ביקש המחוקק לעודד באמצעות יצירת המכשיר החקיקתי האמור. פשיטא, כי אין לאמץ פרשנות מצרה להסדר הפטור, המסכלת את השימוש בו לקידום התכליות שלמענן נוצר ". בית המשפט הדגיש כי עמדתו מתייחסת לנסיבות המקרים הנדונים בלבד בהן מעורב ים . היזמים