פרק 10 - 14 פסקי הדין הבולטים בתחום המיסים בשנה החולפת 412 14.7 ביהמ"ש העל יון - יינתן פטור ממס שבח ב מכירת דירת מעטפת שבנייתה הושלמה לדירת מגורים, זמן קצר טרם מכירתה / ע"א 6107/20 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' נירה מעין ושלמה נחמה עניינו של פסק הדין הינו בשאלה האם מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב )" המנהל "(, היה מוסמך להתעלם מהשיפוץ ש נעשה בדירה בסמוך למכירתה על ידי בני הזוג שלמה נחמה ונירה מעין )" בני הזוג "(, ולמסות את העסקה כמכירה של דירת מעטפת, בהתאם לסעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין ) שבח ורכישה(, התשכ"ג - 1963 ") החוק (" , מהטעם כי מדובר בעסקה מלאכותית או בעסקה ש אחת ממטרותיה העיקריות היא הפחתת מס בלתי נאותה, וזאת על אף שהמשיבים עמדו בתנאי הפטור הפורמליים. במקרה דנן, רכשו בני הזוג בשנת 2007 שתי דירות מקבלן, אשר אוחדו לדירה אחת בבניין מגורים יוקרתי ברוטשילד בתל אביב. בשנת 2010 ניתן טופס 4 לבניין ובשנת 2013 ניתן היתר לפיצול בחזרה של הד ירה המאוחדת לשתי יחידות נפרדות. ביום 25.12.2013 מכרו בני הזוג את אחת הדירות בתמורה לסך של 45 מיליון ש" ח, זאת לאחר שביצעו במהלך חודש מכירת הדירה )דצמבר 2013 ( שהיתה אז במצב של דירת מעטפת, עבודות שיפוץ שכללן התקנת כלים סניטריים, דלתות, ריצוף, מטבח וכדומה. בני הזוג ידעו כי הרוכש אינו מתעניין במרכיבי השיפוץ, והניחו כי הרוכש יהרוס את השיפוץ ימים ספורים לאחר שיבוצע, וכל זאת על מנת לעמוד בהגדרת "דירת מגורים" לצורך הזכאות לפטור ממס שבח שחל באותה עת - פטור במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים - שעמד להסתיים עם כניסתו לת וקף של תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין בתום שנת 2013 . המנהל טען כי השיפוץ הינו למראית עין בלבד ואינו מהווה חלק מהממכר וכי מבחינת המהות הכלכלית נמכרה "דירת מעטפת". לחלופין, טען המנהל, כי פעולת השיפוץ הינה בגדר תכנון מס שלילי ולכן מדובר בעסקה מלאכותית. ועדת - ה ערר, מפי חבר הועדה רו"ח פרידמן ) בהסכמת יו"ר הוועדה השופט קירש וחבר הוועדה עו"ד מרגלי ות(, קיבלה את הערר של בני הזוג. מבחינה משפטית, הוועדה קבעה כי עצם ביצוע השיפוץ למטרות מס בלבד אינו מחייב לקבוע כי מדובר בעסקה מלאכותית או הפחתת מס בלתי נאותה. דעת הרוב ציינ ה כי ארעיות השיפוץ, קרי העובדה שעמד על תילו במשך ימים ספורים בלבד ותכליתו היחידה הייתה "לשמש תפאורה לסרט", מעוררת התלבטות בשאלה האם מדובר בהפחתת מס בלתי נאותה. ואולם, דעת הרוב הכריעה כי אין לחייב את בני הזוג במס שבח במכירת הדירה בהתאם לכוונותיו ולמעשיו המא וחרים יותר של הרוכש. זאת, בהינתן שהם לא ידעו בוודאות מוחלטת כי השיפוץ עתיד להיהרס, גורלו של השיפוץ כבר לא היה בשליטתם לאחר מכירת הדירה, ופירוקו לא היה חלק מאומד דעתם המשותף של הצדדים. עוד הדגישה דעת הרוב כי בני הזוג רכשו מלכתחילה דירת מגורים ורק בהמשך שונת ה מהות הרכישה לרכישת מעטפת; וכי בהתאם להסכם זה עם הקבלן, בני הזוג ממילא לא היו חופשיים להמשיך להחזיק בנכס לאורך זמן תוך השארתו במצב מעטפת. לצד זאת, דעת הרוב ציינה כי תכנון המס שביצעו המשיבים אינו בהכרח מהווה תכנון מס "חיובי". בית המשפט העליון )ע"א 6107/20 ( דחה ברוב דיעות )השופטים מינץ ועמית כנגד הדיעה החולקת של השופט הנדל( את הערעור שהגיש המנהל . נקבע כי בהתאם להכרעת דעת הרוב בפסק הדין של ועדת הערר, לפני השיפוץ, הדירה נושא הערעור לא הייתה "דירת מגורים" כהגדרתה בחוק. משכך, בית המשפט בחן את שאלת סמכותו של המנהל למסות את העסקה כמכירת דירת מעטפת, בהתאם לסעיף 84 לחוק כעסקה מלאכותית לאור השיפוץ שבוצע בסמ וך למכירתה. דעת הרוב קבעה כי בחינת העסקה בכללותה מוליכה למסקנה כי אין מדובר ב עסקה מלאכותית, לא במישור האובייקטיבי ולא במישור הסובייקטיבי. זאת בהתחשב ב נסיבות האישיות שהובילו את בני הזוג למכור את הדירה, קרי, החלטתם למכור את דירתם לאחר שתכניותיהם להעתקת מקו ם מגוריהם השתנו. כמו כן, השיקול שעניינו עיתוי הכשרת הדירה ביחס למציאת רוכשה או להעדפותיו ולטעמיו האישיים, לא יכול לשנות את סיווג העסקה. אף אם עיתוי העסקה )בסמוך למועד תיקון 76 לחוק( ואופן ביצועה )לאחר שיפוצה( הותוו מתוך התחשבות בשיקולים פיסקליים, הטעם היסודי שעמד בבסיס העסקה היה מטרה כלכלית לגיטימית - מכירת הדירה וקבלת התמורה בעדה בסך 45 .₪ מיליון לאור זאת,
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=