פרק - 12 מיסוי מקרקעין 434 מס שבח על דירות מגורים בתיקון 76 לחוק בתוקף מיום 1 בינואר 2014 , בוטל הפטור ממס שבח לדירת מגורים נוספת (דירת מגורים שאינה דירה יחידה בבעלותו של המוכר) לפיו היה ניתן לעשות שימוש בפטור אחת לארבע שנים, כפי שנקבע עד לאותו מועד בסעיף ( 49 ב 1 ) לחוק. במכירת דירת מגורים מזכה שאינה דירה יחידה, שנרכשה החל מיום 1 בינואר 2014 מוטל מס שבח על השבח הריאלי בשיעור .25% .1 חישוב ליניארי מוטב - סעיף 48 א(ב )2 לחוק בהתאם לסעיף 48 א(ב )2 לחוק, במכירת דירת מגורים מזכה (שאינה דירה יחידה) על- ידי יחיד שיום הרכישה שלה היה לפני 1 בינואר 2014 יחול חישוב ליניארי מוטב כך שתקופת השבח הליניארית שמיום הרכישה ועד ליום 1 בינואר 2014 תהא פטורה ממס, ותקופת השבח שמיום 1 בינואר 2014 ועד ליום המכירה תחוייב במס בשיעור של .25% אולם, במסגרת תיקון 101 לחוק ש תחולתו הינה מיום ,1.6.2023 צומצמה הטבת החישוב הליניארי המוטב ביחס למכירת דירת מגורים מזכה שנבנתה על קרקע פנויה. עם זאת, הטבה זו לא תישלל במקרה בו נכון ליום רכישת המקרקעין וביום 1.6.2023 הייתה בנויה כבר דירת מגורים, או כאשר הושלמה בניית דירת המגורים עד ליום .31.12.2030 יצוין כי במסגרת פס"ד מיכאל ברזלי 293 נקבע כי מכירת דירת מגורים אשר הועברה ליחיד אגב פירוק איגוד מקרקעין בהתאם לסעיף 71 לחוק לא תהא זכאית לחישוב מס ליניארי מוטב. .2 ניכוי עלויות השבחה שאין בגינן אסמכתאות בעת מכירה של דירת מגורים תוספת מספר 1 להוראה מספר 3 : "הצהרת הון- אסמכתא על הוצאה להשבחה " שבהוראת ביצוע 28/87 מס שבח מיום 16 בינואר 2025 סעיף 39 1( ) לחוק מיסוי מקרקעין מתיר בניכוי הוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת הנכס. כיוון שעד לשנת 2014 היה נהוג פטור ברוב מקרי מכירת דירה, נישומים רבים לא שמרו אסמכתאות בגין השבחות שביצעו. ואולם, עם ביטול הפטור וקביעת תקרת פטור, יותר ויותר דירות מגורים מזכות חייבות במס, ונשאלת השאלה כיצד לנהוג כאשר לא נשמרה אסמכתא ואין ביכולת הנישום להוכיח את ההוצאה. יובהר, כי כיום לאחר צמצום הפטור ישנה מודעות רבה יותר לשמירת אסמכתאות. הוראות לפעולה: (1) יש לצרף לדיווח על המכירה טופס שצורף כנספח א' לתוספת שכותרתו "דיווח על הוצאה בגין בניה במכירת דירת מגורים מזכה ללא אסמכתאות" (" הטופס .)" (2) המפקח יבחן את הצהרת המוכר בטופס ובין היתר יבחן את סכום ההוצאה המדווח, אופן קביעתו, פירוט העבודות שנעשו, מסמכים המעידים על תשלום, הסכמים וחוזים אשר מפרטים את מהות ההוצאה הנדרשת ומסמכים תומכים (כגון הערכת שמאי, הסכמי הלוואה וכו'). (3) יתכן והמפקח יתאם לפי הצורך ביקור בנכס אשר יסייע לו לאמוד את הסכום שנתבע כהוצאה. (4) ככל והנישום מרים את נטל ההוכחה, יפעל המפקח כך: (א) ככל והבניה נעשתה לפני – 1.1.2014 יותרו בניכוי ההוצאות כפי שנתבקשו בטופס השומה עצמית; (ב) ככל והבניה נעשתה לאחר – 1.1.2014 יותרו בניכוי ההוצאות כפי שנדרשו אך ללא המע"מ ורווח קבלני של 15% . יובהר כי במקרה בו ישנו פער משמעותי בין ההוצאות הנדרשות לבין מחירון עלויות הבנייה, ההוצאות שיותרו בניכוי יהיו כשל מחירון הבנייה. (5) ככל והנישום לא עמד בנטל ההוכחה, והמפקח ביקר בדירה, יותרו ההוצאות כך: (א) ככל והבניה נעשתה לפני 1.1.2014 , יותרו בניכוי עלויות בנייה בהסתמך על מחירונים ואומדנים מקובלים בענף הבנייה ללא המע"מ ורווח קבלני של 15% . כמו כן, ביכולתו של המפקח לדרוש מהנישום אישור רו"ח המעיד כי הוצאות אלו לא נדרשו במס הכנסה או במכירת נכס אחר. ככל והנישום יתבקש להנפיק אישור כאמור ולא יעלה בידו לספקו, יותרו בניכוי רק 2/3 מע לויות הבנייה (ללא מע"מ ורווח קבלני של ;)15% (ב) ככל והבניה נעשתה לאחר 1.1.2014 והנישום המציא אישור רו"ח כאמור, יותרו בניכוי 2/3 מעלויות הבניה (ללא מע"מ ורווח קבלני של 15% ). ככל ולא יומצא אישור רו"ח, והנישום לא הביא נימוקים משכנעים לכך, לא יותרו עלויות הבניה בניכוי כלל. 293 ו"ע 56572-08-19 מיכאל ברזלי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=