פרק 10 - 14 פסקי הדין הבולטים בתחום המיסים בשנה החולפת 484 14.9 הכנסה מהשכרת 9-12 דירות מגורים חויבה כהכנסה עסקית החייבת במס מלא ולא בשיעור 10% בשל קיום מנגנון מאורגן ושיטתי / ע"מ 41419-02-22 גדליה מרדכי שטרן ואח' נ' פקיד שומה ירושלים במרכזו של פסק דין זה, מר גדליה מרדכי שטרן, רופא שיניים במקצועו ומנהל מרפאת שיניים (" שטרן " ו/או " המערער .)" מרפאת השיניים מנוהלת באמצעות חברה שמוחזקת בידי שטרן בשיעור של 99% , ג. שטרן בע"מ (" החברה "). לצד פעילות החברה ברפואת שיניים, בבעלות החברה 5 דירות מגורים מהן מפיקה החברה הכנסות מדמי שכירות. בנוסף, מחזיק המערער בעוד שתי חברות, האחת בישראל והשנייה בארה"ב, כך שעיסוקן המוצהר של החברות בישראל ובארה"ב הוא בתחום השכרת נדל"ן שבבעלותן. נוסף על כל אלה, ו למעשה הנכסים העומדים במרכז הדיון שבפסק דין זה, מחזיק ומשכיר מר שטרן בשנים 2013 – 2012 ב- 9 דירות למגורים, ו- 12 דירות החל משנת 3( 2014 דירות נוספות שנרכשו בשנת .)2013 המחלוקת המרכזית העומדת בפסק הדין הינה סיווגה של ההכנסה מהשכרת דירותיו של המערער, המוחזקות על ידו במישרין, כהכנסה פאסיבית או עסקית. המשמעות של קביעת סיווג העסקה, היא האפשרות בידי המערער לבחור בשיעור המס על הכנסת השכירות בהתאם לסעיף 122 לפקודה ( 10% ללא ניכוי הוצאות) במקרה של הכנסה פאסיבית ומנגד במקרה שיקבע כי מדובר בהכנסה מעסק, יחויב המערער בשיעור מס שולי (ניתן לנכות הוצאות) בהתאם לסעיף 121 לפקודה. בית המשפט המחוזי (השופט סלע) דחה את הערעור . עיקר המשקל והניתוח של השופט בפסק הדין זה ניתן על סמך המבחנים שנקבעו להגדרת השכרת דירות למגורים "כעסק" בעניין בירן ולשם של ביהמ"ש העליון (ע"א )8236/16 ( " בירן "). נזכיר להלן את המבחנים שנקבעו בעניין בירן: סוג הנכס, משך תקופת ההחזקה, תדירות העסקאות והפעולות , ההיקף הכספי, אופן המימון, בקיאות ומומחיות , מנגנון עסקי מאורגן ושיטתי , פיתוח טיפוח והשבחה, ייעוד כספי התמורה ומבחן הנסיבות המיוחדות האופפות את העסקה (הדגשים אינם במקור). השופט מציג בהרחבה בפסק דינו את פועלו ומעורבותו של עו"ד ארז (" ארז ") בניהול נכסי הנדלן של המערער והחברות שבבעלותו. כך למשל היה זה ארז אשר ערך את החוזים לגבי 3 הדירות שנרכשו ביולי 2013 , ארז גם קיבל לידיו את השיקים מראש מהשוכרים והפקידם לחשבון הבנק של שטרן. כמו כן, ארז העיד כי עסק בניהול כלל הנכסים של המערער, מהשכרתם ועד ל גביית דמי השכירות בגינם וכן לרבות הנכסים המוחזקים בידי החברות שבבעלות שטרן. עוד מוסיף השופט: "למעשה, עד לתחילת עבודתו של ארז, הנדל"ן היחיד שהיה בבעלותו של המערער או בבעלות החברות שבשליטתו היו המבנים בהם פעלו מרפאות השיניים, שכן לשם קיום פעילות נדל"ן הוא היה זקוק לייעוץ עסקי." , לאורך פסק הדין השופט ממשיך ומפרט את מעורבותו של סלע כיועץ נדל"ן לחברות שבהחזקתו של שטרן, עיסוקו של ארז בהסדרת הנדל"ן שהועבר לשטרן בירושה, ניהול ואחזקת הדירות למגורים וכן אחזקת המשרדים והטיפול מול הרשויות, עי ריות וממשלה. 9-12 דירות מגורים – מבחן התדירות: השופט סלע חוזר על הלכת בירן בעניין ההשפעה של גידול כמות הנכסים המושכרים, כך שעל מנת שאחזקתם ותפעולם תעבור לרמה מערכתית ויעילה, נדרשות תשומות משמעותיות של הון ויגיעה אישית. השופט קובע לעניין פסק דין שטרן, כי גם אם יקבל את טענת המערער כי כמות הדירות במקרה דנן אינה גדולה מאוד, המבחן הכמותי אינו חזות הכל , מדובר במבחן אחד מני רבים לצורך ההכרעה בשאלת אופי ההכנסות. במקרה שטרן כאמור, ידיעותיו ובקיאותו של עו"ד ארז אשר פעל בשליחותו וכידו הארוכה של מר שטרן ואף העיד כי ללא פעילותו הענפה, פעילות שעו"ד ארז מתמחה בה באופן מקצועי של ממש, לא היה מגיע מר שטרן להכנסות שכירות בהיקפים שהתקבלו. הערה- נציין כי פסק הדין ממשיך את הקו שנקבע בעניין בירן, בדגש על כך שה- "מבחן הכמותי" אינו חזות הכל, זאת אף שכמות הנכסים במקרה דנן נמוכה משמעותית מכמות הנכסים שנדונה בהלכת בירן. השופט סלע קובע כי בראי מכלול הנסיבות ובדגש על מבחני המנגנון העסקי, הבקיאות והמומחיות, כל אלו מעידים באופן במובהק במקרה דנן, על קיומה של יגיעה אישית, גם אם זו נעשית באמצעות שלוח. לבסוף, מסקנתו של השופט מכל האמור היא שהכנסה זו מדמי שכירות, הינה הכנסה מעסק ויש למסות אותה בהתאם לשיעורים שבסעיף 121 לפקודה.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=