מדריך המיסוי שלך - Deloitte

22 / 398

פרק 1 – מה חדש בשנת המס 2021
22
.ד החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז - 2007
נזכיר שביום 28/03/2007 ורסם ב החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז - 2007
)להלן - "חוק 2007 "(. תכלית החוק היית
ה
לעודד יזמים לבנות בניינים המיועדים להשכרה לטווח ארוך )ל -10 שנים
לפחות או ל 25 שנים לפחות , לפי העניין( וקבע תנאים של מספר דירות מינימלי ושטח דירה מקסימלי. במהלך
דיוני וועדת הכספים לגבי תיקון החוק נמסר , שנכון ליום הדיון – אף לא בניין אחד נכלל בתחולת חוק זה. עידוד
יזה מים במסגרת חוק 2007 נעשה בדרך של מתן פחת מואץ לבנייני המגו רים )שיעור פחת של 20% ( וכן בדרך של
מתן פטור מלא או חלקי ממס השבח שיחול עת מכירתם. התנאים לתביעת הפחת המואץ ולקבלת הפטור ממס שבח
שונים, וניתן לבחור בשניהם או רק באחד מהם. ההטבות במס מוקנות לחברה תושבת ישראל שהינה בעלת מלוא
הזכויות בבניין ושהיא אינה חברת בית , חברה משפחתית או חברה שקופה כמשמעותן בפקודת מס הכנסה. יצוין כי
חוק 2007 לא השתנה במסגרת תיקון החקיקה.
.ה
שינויים
שני בפרק 1 לפקודתמס
הכנסה
המתייחס
לקרנות
להשקעות במקרקעיןקרן )
ריט(
בתיקון
147 לפקודת מס הכנסה, הוסף מכשיר השקעה הוני – "קרן להשקעות ב קרקעין מ " )להלן " "ן נדל קרן או "
" הקרן " או " ריט קרן .(" סעיפים 64 א 2 – 64 א 11 לפקודה כוללים הסדר מפורט בדבר מהות הקרן, דרך פעולתה
והסדר המיסוי על הקרן ובעלי מניותיה.
הרעיון שעובד בבסיסה של קרן נדל"ן, ה ינו לאפשר לציבור הרחב לרכוש מניות בקרן, אשר משקיעה את כל משאביה
בנכסי נדל"ן מניבים לחלק באופן שוטף את כל רווחיה לבעלי מניותי ה . בדרך זו, יכול הציבור להשתתף, בעקיפין,
בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב וליהנות מהיתרונות של השקעה ישירה בנדל"ן המניב, כיוון שהרווחי ים טפ ם השו
מחולקים לבעלי המניות באופן שוטף. לקרן הנדל"ן נקבע מודל מיסוי חד שלבי העולה בקנה אחד עם הרעיון, לפיו יש
לראות את בעלי המניות כאילו השקיעו ישרות בנכס הנדל"ן המניב, כך שהרווחים שהקרן תפיק ותחלק לבעלי
מניותיה יתחייבו במס
ברמת
בעלי המניות בלבד ולא, כפ י שמקובל בחברה, במיסוי חד שלבי – ברמת החברה
וברמת בעלי המניות.
ביום 7 באפריל 2016 פורסם תיקון מס' 222 לפקודת מס הכנסה שנועד לתקן ולהבהיר את הוראות הפרק, על מנת
להקל את הפעלתו וכן לעודד הקמת קרנות נדל"ן נוספות. התיקון איפשר לק ר נות נדל"ן קיימות וחדשות לפעול
כיזמיות בתחום המגורים להשכרה, באמצעות רכישת מקרקעין פנויים לצרכי דיור להשכרה, בנייה עליהם והשכרתם
לטווח ארוך. התיקון הקנה הטבות מס ייחודיות להכנסות הקרן ממקרקעין על פני כל תקופת ההחזרה וכן ממימוש
אותם המקרקעין בעתיד, ובלבד שנרכשו בתקופה הקובעת. לעניין זה ורסם
במסגרת פרק ט"ו בוצעו שינויים בחוק במטרה להקל על המשך פעילותן בתחום המגורים לה שכרה. עיקרי השינויים
עוסקים באפשרות להגיש בקשה להגדלת השטח הכולל המותר לבנייה )"תוספת זכויות בנייה"(, החרגה מהגדרת
"הכנסות חריגות" )שבגינן קרן ריט נדרשת לשלם שיעורי מס גבוהים( הכנסות ממכירת דירות ומפרויקטים של
התחדשות עירונית )תמ"א 38 או "פינוי בינוי"( ולא פשר לקרן לפעול כיזמית בתחום המגורים להשכרה.
.ו
המלצות
1. יזמים אשר בכוונתם להגיש בקשה במסלול ההטבות הקיים צריכים להגיש בקשה, הכוללת היתר בנייה, עד ליום
31/12/2023.
2. יזמים אשר מתכננים לבנות בניין חדש להשכרה צריכים לבחון כדאיות בין שני המסלולים המפורטים
לעיל.
3. יזמים אשר מתכננים לבנות בניין חדש אשר היתר אליו יתקבל לאחר יום 31/12/2023 ומעוניינים להיכנס
לתחולת מסלול ההטבות החדש צריכים לבדוק עמידה בתנאי המסלול.
4. יזמים אשר להם כתב אישור במסלול ההטבות הקיים צריכים לבחון כדאיות במעבר למסלול ההטבות החדש.
16 אם נתבע פחת מואץ בלבד.
17 אם נתבע פטור, חלקי או מלא, ממס שבח.