מדריך המיסוי שלך - Deloitte

337 / 398

פרק 12 - מיסוי מקרקעין
337
ביום 2 בינואר 2018 יתן
ן
בע"א 7204/15 לשם ובע"א 8236/16 בירן , לגבי
ערעורים שהגישה רשות המיסים אשר הדיון בהם אוחד . פסק הדין, קיבל את עמדת רשות המסים לפיה באותם
מקרים שבהם הושכרו למ - עלה מ 20 דירות מגורים, ההכנסה בגינן תחשב להכנסה עסקית שאינה זכאית לשיעור
מס של 10% .
בית המשפט
קבע
כי בחינת אופייה ומהותה של הכנסה וסיווגה כהכנסה עסקית - אקטיבית או פסיבית, תיעשה
בעיקרה במשקפיים אובייקטיביות של הנסיבות ולא באופן סובייקטיבי כפי שראה אותה מבצע ה. פעילות ההשכרה
בשני המקרים מצדיקה ואף מחייבת התייחסות אליה כאל עסק להשכרת דירות. דירות מגורים שבהם מתגוררים
דיירים רבים על - , פי חוזים ות מחייב תחזוקה הצורכת השקעה של זמן ותשומת לב, לרבות טיפול בגבייה של דמי
השכירות. כל אלה בהצטברותם יחד יוצרים "מסה קריטית" של פעילות שאין דרך אחרת לתאר אותה מלבד עסק.
משכך ההכנסות בשני המקרים תסווגנה כהכנסות מעסק לפי סעיף 2)1 ( לפקודה.
בעקבות פסק הדין, רשות המיסים פרסמה ביום 7 בפברואר 2018 טיוטת חוזר המפרטת את השיקולים לאורם יש
לבחון את סיווג ההכנסה מהשכרת דירות למגורי ם כהכנסה מעסק לעומת הכנסה פאסיבית. עד כה טרם פורסם
החוזר באופן סופי.
לעמדת רשות המיסים , הכנסה מהשכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק. כמו כן,
כדי
לאפשר
ודאות מסוימת, מניחה רשות המיסים כי הכנסה מהשכרה של עד 5 דירות מגורים תיחשב כהכנסה פאסיבית.
הכנסה מ השכרה של למעלה מ -5 דירות מגורים ופחות מ -10 דירות תיבחן בהתאם למבחנים השונים שהובאו
בטיוטת החוזר ועל פיהם יוכרע אופייה כהכנסה מעסק או כהכנסה פאסיבית.
- הערה לפסק הדין יכולות להיות השפעות גם של תשלומים לביטוח לאומי על ההכנסות מהשכרה וכן של תשלום
מ ע"מ בגין מכירת הדירות. מנגד, ניתן לדרוש הוצאות )לרבות הוצאות פחת( כנגד ההכנסות
החייבות
במס מלא.
בחודש ספטמבר 2019 בפס"ד ארביב )ע"מ 27431-04-17 (, חזר השופט קירש מביהמ"ש המחוזי בת"א על
העקרונות שנקבעו בפס"ד לשם ובירן וקבע כי יש לסווג כהכנסות מעסק את הכנסות הנישום מדירות רבות שפוצלו
לעשרות יחידות דיור קטנות שהושכרו בעיקר לפועלים זרים, לרבות דירות שנרשמו על ש
ם
בניו הבגירים של
הנישום, מאחר שהנכסים היו תחת שליטתו הבלעדית של הנישום, לרבות התשואה הכספית שנבעה מהם.
4.4 תשלום המס במסלול זה יבוצע בתוך 30 ימים מתום שנת המס )אלא אם כן שילם היחיד בשנת המס 2021
מקדמות רגילות לפי סעיף 175 לפקודה(. נציין כי בתיקון 159 לפקודה )משנת 2007 ( בוטלה הזיקה בין תשלום
המס במועד הקבוע לבין הזכות לתשלום מס בשיעור 10% , דהיינו אי תשלום המס במ ועד לא ימנע את
זכאות לתשלום מס לפי מסלול זה של במקרה תשלום המס
במועד
יותר מאוחר יוטלוהמס סכום על
הפרשי
הצמדה
וריבית
4.5 משכירים, להם אין תיק במס הכנסה, ישלמו באמצעות שובר דיווח מקוצר "בקשה לתשלום מס על הכנסה
מהשכרת דירה" שיינתן במשרד השומה באזור מגוריהם ואותו יש לשלם בבנק הדואר. בגב השובר מפורטות
הנחיות למילוי השובר.
אם ההכנסה השנתית משכר דירה, בגינה שולם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על 337,000 ש"ח )הסכום
מעודכן לדוח המס לשנת 2020 וטרם עודכן לשנת 2021 ( ולא חלה על המשכיר חובת הגשת דו"ח שנתי למס
הכנסה, הוא לא יידרש להגיש דו"ח שנתי על כלל הכנסותיו, אלא אם כן פקיד השומה ידרוש זאת.
5 . מסלול חייב
במסלול זה משולם מס מלא , לפי שיעור המס השולי של היחיד )אם מדובר בהכנסה פאסיבית על הכנסה שאינה מיגיעה
- אישית שיעור התחלתי של 31% ( על ההכנסה נטו, לאחר ק יזוז הוצאות וכיו"ב, כנהוג לגבי כל הכנסה עסקית אחרת.
178 רא ה גם התייחסות לכך בפס"ד מלר )ע"מ 403/10 ( ופס"ד ש.א )ע"מ 13-02- 11034 ( שם במהלך הדיונים בבית המשפט הגיעו
הצדדים להסכמה כי הכנסות מהשכרת דירות למגורים יחוייבו במס בשיעור של 10% בלבד, וזאת על אף שלא דווחו כלל.
179 ראה סעיף 2