335 / 398
פרק
12 -
מיסוי מקרקעין
335
12.1
הכנסות משכר ד
ירה למגורים בישראל ובחו"ל בשנת
המס
2021
1 .
מסלולי המיסוי בהשכרת דירה למגורים בישראל
הכנסות פסיביות מהשכרת דירה למגורים בישראל בידי יחידים
יכולות להתמסות
בשלושה מסלולים:
- הראשון
מסלול
פטור לפי חוק מס הכנסה )פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים(, התש"ן
-
1990
וזאת עד לתקרה מסוימת,
- השני
מסלול מס מופחת בשיעור
10%
לפי סעיף
122
לפקודת מס הכנסה
ו
מסלול שלישי
-
החייב במס מלא מחד,
ומאידך מאפשר לדרוש הוצאות.
להלן נסקור
את האפשרויות העומדות כיום
בפני המשכיר
, למיסוי הכנסות מהשכרת דירת מגורים.
לצורך המחשה מובאות בסוף החוזר דוגמאות מספריות לבחינת הכדאיות בבחירת המסלולים השונים ואפשרות השילוב
ביניהם.
נצ
יין גם שבאתר רשות המסים יש
מדריך לתשלום ולהקלות במס על הכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל .2 .
ניכוי במקור בגין תשלום הכנסות שכירות
תקנות מס
הכנסה )ניכוי מתשלום דמי שכירות(, התשנ"ח
-
1998
, מחייבות שוכר לנכות מס במקור בשיעור
35%
מדמי
השכירות המשולמים למשכיר, באם ניתן היה לתבוע הוצאה זו בניכוי. בד בבד, קובע סע'
32
א לפקודה, שמי שהיה חייב
לנכות מס במקור ולא ניכה, לא תותר לו ההוצאה בניכוי. לפיכך, באם
השוכר אינו יחיד שהדירה משמשת אותו למגורים
בלבד, יש להצטייד מראש בפטור או באישור על ניכוי במקור מוקטן מרשויות המס.
3 .
מסלול פטור
3.1
חוק מס הכנסה )פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים(, התש"ן
-
1990
)להלן
-
החוק
( פוטר ממס הכנסות
מהשכרה למגורים של דירות מגורים בישראל )בידי משכיר שהוא יחיד, לרבות נישום מייצג בחברה משפחתית,
בהשכרה לשוכר שהוא יחיד או חבר בני אדם שקבע לעניין זה נציב מס הכנסה(,
וזאת
עד לתקרה של
5,070
ש"ח לחודש
)סכום מעודכן לשנת
2021 .(
3.2
החוק מגדיר דירת מגורים כדירה בישראל או באזור המיועדת לשמש לפי טיבה למגורים, למעט דירה הרשומה או
שיש לרשמה בפנקסים שחייבים לנהל לגבי הכנסת המשכיר מעסק
)לדוגמא:
דירות שמשמשות להשכרה קצרת
, טווח
כמו
Airbnb (.
לפיכך, כל דירות המגורים של המשכיר שאינן במסגרת עסקו, עונות להגדרה זו.
3.3
החוק מגדיר את המונח "דמי שכירות" ככולל את התמורה מהשכרת דירת מגורים אחת או יותר, המשמשת
למגורים, לשוכר שהוא יחיד, או חבר בני אדם שאושר
ידי -על
הנציב.
3.4
סעיף
2
לחוק קו
בע כי הפטור יחול על הכנסה מדמי שכירות )כאמור לעיל(, ובתנאי שלא הייתה ליחיד
הכנסה
מהשכרת דירות מגורים
בסכום העולה על התקרה )כאשר ההכנסה עולה על התקרה, אך היא נמוכה מכפל
התקרה, נקבע מנגנון בו כל שקל עודף
מעל סכום התקרה
מפחית שקל מהסכום הפטור(.
3.5
לשון החוק
קובעת
כי בעוד שהתמורה "הפטורה" הינה רק זו הנכללת בגדר "דמי שכירות" כהגדרתם בחוק, הרי
חישוב התקרה כולל בתוכו כל הכנסה מהשכרת דירות מגורים, לרבות לדוגמא דירות המושכרות למי שאינו יחיד
או חבר בני אדם שאושר
ידי - על
הנציב, וכן דירה המיועדת לשמש לפי טיבה
למגורים אך אינה משמשת ככזו
, בפועל
אלא
משמשת
את השוכר כחנות/ משרד וכו'.
לכן,
מחד ההכנסות
יחושבו לצורך תקרת הפטור, אך
מנגד
לא ייהנו מהפטור עצמו.